香港互联网数据中心的选址新“工”略

2019-11-09 10:37 | 达峰网

当大厦被定义为“工业用途”,即是指该大厦内主要从事物品制造、修理、装饰、加工、出售前改装等活动。此外,特区政府城规会亦已扩大“工业”地带内所准许的用途范围,容许工业地带内的楼宇作“工业用途”定义以外的用途,例如信息科技业及电讯业的用途。

来源于立法会六题——“工业用途”的定义

近年云计算业务发展迅速,全球互联网数据中心(IDC)投资与并购十分活跃。市场估计今年全球公有云(PublicCloud)市场规模将达2,143亿美元,年增长18%。

过去三年,云计算仍然是数据中心市场中增长最快的部分,由于国内公司期望能通过香港作为国际跳板,故香港云服务占据着重要战略地位。

截至2019年6月底,香港的流动服务用户高达2,332万,渗透率为280%,属全球最高比率之一。另外,香港位处亚洲心脏地带,5小时内便可抵达190个目的地,可见在港设立亚太区数据中心具有地理优势。

香港土地紧张带动另类数据中心崛起

特区政府锐意将香港打造成为区内数据中心枢纽,但土地短缺是发展的主要障碍。根据政府资讯科技总监办公室2018年数据显示,目前香港约有44间数据中心营运商,以及57个主机托管数据中心。

考虑到市场对相关的土地需求殷切,政府于2016年延长促进数据中心发展计划,透过改建和修订工业地段契约,将符合资格的旧式工厦改建为数据中心。

工厦设数据中心的选址策略

目前香港整体数据中心总楼面面积约760万平方呎,大部分位于将军澳、葵涌、荃湾及沙田,它们的总供应占全港整体的83%。

不少供应商近年积极在港研究设置数据中心的可行性,物色不同地区的工厦,拟将部分特定楼层改作为数据中心,但客户其实需要考虑的因素很多,包括电力供应的稳定性、室内楼底最少4至4.5米、每方呎的楼面负重量需约250至300磅等。

工厦改作数据中心得到放宽

根据戴德梁行统计,现时全港主要工业区中,共有222幢单一业权的工厦,占地面积共约390公顷。我们选取了10个分区进行分析,该10个分区共有133幢位于“工业”用途地带的单一业权工厦,以及89幢位于“其他指定用途(商贸)”用途地带的单一业权工厦。若工厦属于单一业权,在申请改为数据中心时,会较业权分散的工厦更有效率。

目前本港由工厦改建而成的数据中心越来越多,而相关改建必须先取得地政署批准。按现行规定,如业主希望将工厦改装成为数据中心,便须要向地政总署申请临时豁免书。工厦土地契约一般载有用途限制且物业须符合政府有关规划、消防和楼宇安全的要求,而该些要求并未因实行措施而获放宽。

工厦数据中心选址初步分析结果

在决定将工厦改为数据中心前,首要的考虑因素包括:土地规划用途、业权状况,以及租户类型。整体来说,本港工厦的业权较为分散,加上租户多为传统工业,所以在选取工厦作为数据中心时亦须细心分析。
根据结果,目前较有条件成为新的数据中心集散地区包括观塘、葵涌、荃湾等。而当区附近有铁路等公共交通运输设施,方便客户前往数据中心处理紧急事务,所以数据中心的位置十分重要。

一个专业数据中心的设施与配套也十分重要,全天候的监控系统、备份电源、散热功能,以及为数据营运公司提供其他咨询服务等。

物联网、大数据的发展,带动了云计算的千亿生意,并将世界各地的通讯网络连结起来,也增加了对数据管理的服务需求。由于香港土地资源珍贵,不少电讯、资讯科技等公司都选择通过改装工厦打造成数据中心。若将合资格的工厦改装成数据中心,并正式投入运作,一般只须一年的投资期,时间大大减短,成本控制方面也较为灵活。

香港工厦位处地段的土地契约包含土地使用及其他方面的限制,如业主希望将部分楼层申请改装成为数据中心,便需要专业人士协助,例如评估工厦的设计以符合成为数据中心的要求,以及对工厦楼面负荷、用电量、当区配套进行可行性研究等。

香港互联网数据中心市场未来势必会得到更进一步发展,为了让大家了解当下工厦数据中心的市场布局及今后趋势,戴德梁行将紧贴着市场走势,提供更专业的意见。

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